2 de junio de 2009

DEFENSA DEUDORES EN RADIO FUTURO

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SE DUPLICAN CONSULTAS A ABOGADOS PARA EVITAR REMATE DE PROPIEDADES

Aunque en Chile no existen cifras oficiales de si han aumentado o no los remates o los juicios, abogados y expertos aseguran que, lo más probable es que las ejecuciones hipotecarias se disparen a finales de año y a principios de 2010. Es más, hay bancos que comentan que los juicios ya les han aumentado en un 15%.

B. SERRANO y M. J. GUTIÉRREZ

La crisis estalló en el mundo inmobiliario y es en este mismo sector donde hoy sigue causando problemas. En Cataluña, España, el año pasado los juicios para rematar propiedades aumentaron en un 148% y en EE.UU. hoy el 9,59% de las personas endeudadas están bajo la amenaza de ser expulsados de sus viviendas.Pese a que en Chile no hay cifras oficiales, en los estudios de abogados, se trabaja a toda máquina. Las dificultades económicas por las que muchos están pasando, han obligado a personas y empresas a dejar de pagar los dividendos de sus créditos hipotecarios y hoy sus casas están en medio de procesos judiciales que podrían terminar en remate.

Lo que más piden los deudores es poder detener los procesos y ganar tiempo para buscar una salida. "A los clientes de los que hemos asumido la representación, los bancos les han cerrado la puerta. No ha habido posibilidad de repactación", cuenta Ricardo Ibáñez, gerente general de Defensa Deudores, entidad a la que le han aumentado en 50% la cantidad de juicios en este sentido.Sin embargo, desde los bancos aseguran que lo que menos que se quiere es llegar a rematar las propiedades porque eso a ellos tampoco les conviene. Es más, aseguran que trabajan con el criterio de "traje a la medida" para renegociar y buscar la mejor opción para los morosos. "Los bancos han triplicado sus carteras de morosidad. Pero más que estar en una política agresiva de ejecución, están en una política de renegociación", cuenta Esteban García, abogado socio de García Magliona & Cía, quien trabaja con ocho bancos en temas de ejecución de contratos de crédito.

Eso sí, mientras desde algunos bancos comentan que los juicios de ejecución les han aumentado cerca de un 15% en comparación a igual periodo del año pasado, desde otros aseguran que todavía no se trata de un problema, pero que eso no quiere decir que no lo vaya a ser en el futuro.Es que con un desempleo al alza (9,8% en el trimestre febrero-abril) y teniendo en cuenta que la gente deja de pagar sus créditos hipotecarios por enfermedad o porque se queda sin trabajo, lo más probable es que los morosos aumenten y por lo tanto, también las ejecuciones. Y eso es lo que se comenta en la industria.

Es más, tomando en cuenta que un juicio tarda cerca de un año, expertos aseguran que la cantidad de remates pudiera aumentar el segundo semestre de este año o el primero de 2010.Y para esa fecha ya deberíamos contar con cifras oficiales para corroborar un aumento ya que a partir de junio los bancos entregarán sus balances siguiendo las normas contables IFRS y ese dato será público.

Estoy moroso: lo que usted necesita saber

¿Cuántos dividendos impagos tengo que tener para que me rematen una propiedad?La ejecución hipotecaria se puede iniciar al día siguiente del vencimiento. Pero eso, generalmente, no se hace. La mayor parte de los bancos espera 90 días. Incluso algunos llegan a los 180 días.

¿Qué procedimiento siguen los bancos con los morosos?Cuando un cliente deja de pagar sus dividendos, los antecedentes se mandan al departamento de normalización del banco. Ahí se intenta renegociar. Si eso no prospera, se recurre a la cobranza judicial que normalmente es realizada por abogados externos.

¿Qué opciones judiciales tengo después de que recibo la notificación?Luego de recibida la notificación de ejecución, el deudor tiene cuatro días para poner excepciones o demandas. Si no se hace nada en ese período, pierde la posibilidad de defender su propiedad.

¿Qué opciones concretas hay de negociar con los bancos los créditos?Desde los bancos comentan que hoy la política es de puertas abiertas para buscar una solución al problema. Pero no hay respuestas tipo. Depende del caso, la deuda y las perspectivas futuras del deudor.

¿Tras cuánto tiempo de estar moroso mi casa puede ser rematada?En Chile, un juicio de ejecución puede extenderse un año en promedio.

Si me rematan la casa, ¿tengo la seguridad de quedar sin deudas con el banco?No, que la casa se remate no es garantía de nada. Muchas veces lo que se recupera es menor que la deuda.

¿Qué pasa si tengo otras deudas, como contribuciones, que también pueden dar pie a un remate?"La gente tiende a darle preferencia al pago de los créditos hipotecarios por sobre los créditos comerciales. Sin embargo, como existe una Garantía General Hipotecaria, que cubre todo tipo de obligaciones que contrae el deudor con ese banco, en caso de que persista la deuda, aún cuando sea un crédito comercial y no un dividendo hipotecario, se embarga y termina ejecutándose y rematando la propiedad", cuenta el abogado Marcelo Ulloa Klug de Ulloa Batarse &Cía.¿Vender?: Una opción para salir de las deudas antes de perder la casaDesde todos los sectores repiten que ni para el banco ni para el cliente es negocio llegar a la instancia del remate de la propiedad.

Para el banco, porque se queda con viviendas en stock o sitios que no puede vender a un buen precio, entre otras cosas, y para el cliente, porque lo más probable es que con la ejecución no logre saldar la totalidad de la deuda."La propiedad muchas veces sale a remate por el avalúo fiscal y no el comercial. Y este es, generalmente, un 50% más bajo que el comercial. Si no alcanza para cubrir la deuda, te embargan los bienes, la devolución de impuestos, y más", explica Ricardo Ibáñez, gerente general de Defensa de Deudores.Es por esto que la mayoría de los abogados recomiendan vender antes la propiedad.

(EXTRACTO REPORTAJE PUBLICADO POR EL MERCURIO DE SANTIAGO, 31 de mayo, 2009.)

http://diario.elmercurio.cl/2009/05/31/economia_y_negocios/_portada/noticias/072c7a9d-95e3-4077-b0c6-6c18c8e85bf9.htm